§ 81 NBauO

Baulasten, Baulastenverzeichnis

(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben (Baulasten). Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.

(2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich, von einer Gemeinde oder von einer Vermessungsstelle nach § 6 Abs. 1, 2 oder 3 des Niedersächsischen Gesetzes über das amtliche Vermessungswesen beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt wird.

(3) Die Bauaufsichtsbehörde kann die Baulast löschen, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Auf Antrag des Eigentümers eines begünstigten oder des belasteten Grundstücks hat die Bauaufsichtsbehörde die Baulast zu löschen, wenn die Voraussetzungen nach Satz 1 erfüllt sind. Vor der Löschung sind die Eigentümer der begünstigten Grundstücke zu hören; die Frist zur Äußerung beträgt zwei Wochen. Die Löschung wird mit ihrer Eintragung im Baulastenverzeichnis wirksam. Von der Löschung sind die Eigentümer des belasteten Grundstücks und der begünstigten Grundstücke zu benachrichtigen.

(4) Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastenverzeichnis können auch eingetragen werden, soweit ein öffentliches Interesse an der Eintragung besteht,

1. Verpflichtungen des Eigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich aus öffentlichem Baurecht ergeben, und
2. Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte.

(5) Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Baulastenverzeichnis einsehen und sich Auszüge erteilen lassen.

Auszug aus der Gesetzesbegründung
Landtagsdrucksache 16/3195 – Entwurf der Landesregierung

§ 81 entspricht den §§ 92 und 93 a. F.

Absatz 1 ist unverändert zu § 92 Abs. 1 a. F.

Absatz 2 entspricht § 92 Abs. 2 a. F.

Absatz 3 entspricht § 92 Abs. 3 a. F. In Satz 2 ist das Antragserfordernis an den Anfang des Satzes gestellt worden. Dadurch wird der Unterschied zu Satz 1 deutlich gemacht. Vermieden wird der weder zuvor eingeführte noch an anderer Stelle erläuterte Begriff des „Beteiligten“.

In Absatz 3 wird neu auf das Erlöschen der Baulast abgestellt. Die bisherige Konstruktion eines Verzichts der Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast ist problematisch. Nach allgemeiner Auffassung ist der Verzicht eine rechtsgeschäftliche Erklärung eines Rechtsinhabers. Mit der Möglichkeit des Verzichts sollte der Bauaufsichtsbehörde lediglich die Befugnis eingeräumt werden, zur Rechtsbereinigung nicht mehr erforderliche Baulasten aus der Welt zu schaffen. Dafür ist die Rechtsfigur des Verzichts aber weder erforderlich noch geeignet.

Die Absätze 4 und 5 entsprechen inhaltlich unverändert § 93 Abs. 1 bis 3 a. F.“ (LT/DS 16/3195, S. 108).

Landtagsdrucksache 16/4621 – Beschlussempfehlung des Ausschusses für Soziales, Frauen, Familie, Gesundheit und Integration

Zu § 81 Abs. 3:

Der Entwurf sieht vor, abweichend von § 92 Abs. 3 NBauO nicht mehr zwischen dem Verzicht auf die Baulast und deren Löschung im Baulastenverzeichnis zu unterscheiden. Die bisher vorgesehene Unterscheidung verdeutlicht, dass die Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis als solche keine rechtsbegründende oder rechtsändernde Wirkung hat, sondern nur der Publikation der Rechtslage dient (vgl. OVG Niedersachsen, Urteil vom 02.07.1991 – 6 L 132/89 – bei juris Rn. 26 m. w. N.), sodass bisher die Löschung nur Folge einer vorher durch den Verzicht bewirkten Änderung der Rechtslage ist. Die Landesregierung sieht kein Bedürfnis für diese Unterscheidung mehr, zumal sowohl der Verzicht auf die Baulast als auch deren Löschung im Baulastenverzeichnis von der Bauaufsichtsbehörde vorzunehmen sei. Der Ausschuss folgt dieser Einschätzung. Danach fällt künftig beim Wegfall der Baulast die materielle Änderung der Rechtslage mit dem Akt ihrer Publikation zusammen“ (LT/DS 16/4621, S. 35).

Zu § 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2:

Im Entwurf sind die Worte „darauf bezogene“ gegenüber § 93 Abs. 2 Nr. 2 NBauO neu. Entgegen der Entwurfsbegründung dürfte der Inhalt der Norm dadurch eingeschränkt werden (vgl. zur bisherigen Regelung Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a. a. O., § 93 Rn. 3). Der Ausschuss empfiehlt, zumindest zur Vermeidung von Zweifelsfragen auf diesen neuen, sachlich entbehrlichen Zusatz zu verzichten“ (LT/DS 16/4621, S. 36).