Kategorie-Archiv: Ferienhaus

Keine Genehmigungsfähigkeit von Ferienhäusern in Wohngebieten

Das OVG Lüneburg (Beschluss vom 22.11.2013, Az: 1 LA 49/13) hat eine Genehmigungsfähigkeit von Ferienhäusern in Wohngebieten im Sinne von §§ 3, 4 BauNVO verneint. Bei der Nutzung als fremdvermietetes Ferienhaus handele es sich nicht um ein „Wohnen“.

Nach den Ausführungen des Gerichts sind fremdvermietete Ferienhäuser Gegenstand der Regelung in § 10 Abs. 4 BauNVO, so dass sie in der Regel nicht in den Anwendungsbereich des allgemein die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen regelnden § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO fallen würden. Die Vermietung von Ferienhäusern würde auch keinen Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 4 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO darstellen. Kennzeichnend für einen Beherbergungsbetrieb sei, dass die Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könne. Diese Voraussetzungen liegen bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern nicht vor, da diese auf eine ausnahmslose Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind.

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Erhöhte Bettenzahl in Ferienhaus als Nutzungsänderung

Für das OVG Lüneburg (Beschluss vom 22.11.2013, Az: 1 LA 49/13) kann in der Erhöhung einer Bettenzahl in einem Ferienhaus eine Nutzungsänderung auslösen, die Auswirkungen auf eine erteilte Baugenehmigung haben kann (§§ 59 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 13 NBauO n.F.).

Anders als bei einer Nutzungsintensivierung bedarf eine Nutzungsänderung nach der Begründung des Gerichts einer neuen Baugenehmigung, da die neue Nutzung die Variationsbreite der erteilten Genehmigung verlässt und eine Anwendung der Vergünstigungsvorschrift des § 60 Abs. 2 Nr. 1 NBauO n.F. ausscheide. Bei der Erweiterung einer Bettenzahl von sechs auf zehn handelt es sich nach Ansicht des Gerichts um eine grundsätzlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne von § 59 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 13 NBauO n.F. und nicht um eine bloße Intensivierung der Nutzung. Von einer solchen Intensivierung sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nur dann auszugehen, wenn eine bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – etwa eine veränderte Nutzerstruktur – ohne baurechtlich relevantes Zutun des Betreibers dazu führt, dass eine Anlage nunmehr bauordnungsrechtlich anders zu beurteilen ist als bisher. Ändere der Betreiber demgegenüber objektive, vor allem in Maß und Zahl ausdrückbare Merkmale der baulichen Anlage, sei von einer Nutzungsänderung auszugehen. Ein solcher Fall liege bei einer Erhöhung der Bettenzahl als des charakteristischen Merkmals der Nutzungsintensität eines Ferienhauses vor. Einer Veränderung der Nutzungsart als solcher sowie einer baulichen Erweiterung des Gebäudes bedürfe es in diesem Zusammenhang nicht. Ein Ferienhaus mit zehn Betten ziehe – typischerweise feierfreudige – Nutzer wie Jugendgruppen, Kegelklubs, Stammtischrunden usw. an, die den Außenwohnbereich gerade in der Hauptsaison nicht nur ausnahmsweise, sondern vielmehr regelmäßig zu Zeiten nutzen, die mit der umliegenden „normalen“ Wohnbebauung berufstätiger Menschen schwerlich zu vereinbaren seien.