Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus in Niedersachsen

Potenzielle Bauherren können sich die Frage stellen, ob sie eine Baugenehmigung für den Bau eines typischen Einfamilienhauses in Niedersachsen brauchen.

Zwar ist grundsätzlich eine Baugenehmigung für die Errichtung einer sogenannten Baumaßnahme notwendig (§ 59 der Niedersächsischen Bauordnung – NBauO). Ausnahmen hiervon sind in § 62 und zum Teil in § 63 NBauO geregelt.

1. Genehmigungsfreie Baumaßnahmen – § 62 NBauO

Verfahrensfreie Baumaßnahmen sind in § 62 NBauO geregelt. Danach bedürfen z.B. Wohngebäude der Gebäudeklassen 1, 2 und 3 keiner Baugenehmigung (wenn die genannten Baugebiete durch Bebauungsplan i.S.v. § 30 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB festgesetzt sind).

Die Vorhaben müssen weiter entweder in einem Kleinsiedlungsgebiet oder in reinen, in allgemeinen oder in besonderen Wohngebieten gelegen sein. Diese Begriffe werden in §§ 2 bis 4a) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert.

Die Gebäudeklassen werden in § 2 Abs. 3 NBauO definiert und dürfen grundsätzlich nur eine Höhe von 7 Metern aufweisen (vgl. § 2 NBauO). Des Weiteren werden Wohngebäude in § 2 Abs. 4 NBauO als Gebäude definiert, die nur Wohnungen oder deren Nebenzwecken dienende Räume wie Garagen enthalten (vgl. § 2 NBauO).

Als weitere Voraussetzung nennt das Gesetz, dass nach § 62 Abs. 2 NBauO verschiedene Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Das „Vorhaben“ (d.h. das Einfamilienhaus) darf den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen (oder hiervon werden Ausnahmen durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt).

  2. Notwendige Zulassungen von Abweichungen nach § 66 NBauO sind erteilt.

  3. Die Gemeinde muss dem „Bauherrn“ sowohl bestätigen, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB nicht beantragen wird.

  4. Nach § 65 Abs. 2 Satz 1 NBauO zu prüfende Nachweise der Standsicherheit und des Brandschutzes (falls erforderlich der Rettungswege) sind geprüft und bestätigt.

Was muss der Bauherr tun oder veranlassen? – Einzureichende Unterlagen des Bauherrn bei der Gemeinde

Nach § 62 NBauO muss der Bauherr über die beabsichtigte Baumaßnahme eine unterschriebene schriftliche Mitteilung an die Gemeinde übersenden, der die Bauvorlagen beigefügt sind (§ 62 Abs. 3 Satz 1 NBauO).

Weiter muss nach § 62 Abs. 4 NBauO die Bauvorlage von einem sog. „Entwurfsverfasser“ unterzeichnet sein (vgl. § 53 Abs. 3 oder Abs. 4 NBauO).

Wann darf der Bauherr mit der Baumaßnahme beginnen?

Mit der Baumaßnahme darf erst begonnen werden, wenn die Bestätigung nach § 62 Abs. 2 Nr. 3 und soweit erforderlich nach § 62 Abs. 2 Nr. 4 NBauO vorliegt (§ 62 Abs. 8 NBauO). Die Anzeige gegenüber der Gemeinde muss ebenfalls erfolgt sein.

Dies bedeutet, dass die Bestätigung der Gemeinde vorliegen muss, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht beantragen wird. Ggf. muss auch die Bestätigung nach § 62 Abs. 2 Nr. 4 NBauO vorliegen. Eine „Rückbestätigung“ der Gemeinde, dass nunmehr mit der Baumaßnahme begonnen werden darf, sieht das Gesetz wiederum nicht vor. Dies liegt in der Verantwortung des Bauherrn.

Es ist lediglich bestimmt, dass die Gemeinde (die nicht Bauaufsichtsbehörde sein muss), dem Bauherrn eine Bestätigung darüber ausstellen muss, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht beantragen wird. Dies muss innerhalb eines Monats nach Einreichung der Unterlagen nach § 62 Abs. 3 NBauO geschehen. Auch muss die Gemeinde die Bauunterlagen nicht prüfen (§ 62 Abs. 5 Satz 2 NBauO). Vielmehr muss sie die Unterlagen nebst einer Kopie der Bestätigung nach § 62 Abs. 5 NBauO der Bauaufsichtsbehörde weiterleiten (§ 62 Abs. 6 NBauO).

Was passiert, wenn zu früh mit der Baumaßnahme begonnen wird?

Es besteht für den Bauherrn die Schwierigkeit, dass zwar von der Bauaufsichtsbehörde keine Baugenehmigung erfolgt und keine Frist vorgesehen ist, innerhalb derer er eine Art von Bestätigung oder Freigabe erhält.

Der Gemeinde muss nach der Begründung des Gesetzgebers eine ausreichende Frist eingeräumt werden, die Unterlagen zu prüfen. Dies liegt in der Verantwortung des Bauherrn. Andererseits ist der zu frühe Baubeginn als Ordnungswidrigkeit nach § 80 Abs. 1 Nr. 12 NBauO bedroht und die Bauaufsichtsbehörde hätte die Möglichkeit, die (formell rechtswidrige) Baumaßnahme nach § 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 NBauO stillzulegen.

Diesen Schwierigkeiten und der damit verbundenen Haftung kann der Bauherr begegnen. Zum einen ist der Bau eines typischen Einfamilienhauses nicht als genehmigungsfreie Maßnahme vorgeschrieben. Der Bauherr kann nach daneben nach § 62 Abs. 10 NBauO die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangen. Dabei dürfte es sich in der Regel um ein sog. „vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren“ nach § 63 NBauO handeln.

2. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren – § 63 NBauO

Das sogenannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird für grundsätzlich genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen inkl. Nutzungsänderungen durchgeführt. Es handelt sich dabei um ein „reduziertes“ Genehmigungsverfahren mit verringertem Prüfungsumfang durch die Baugenehmigungsbehörde.

Diese prüft dabei gemäß § 63 Abs. 1 NBauO die Vereinbarkeit der Maßnahme (also die Bauvorlegen) mit:

a) dem städtischen Planungsrecht,

b) bestimmten Regelungen aus der NBauO (§§ 5 bis 7 (z.B. Abstandsflächen), § 33 Abs. 2 Satz 3 sowie die §§ 47 (Einstellplätze) und 50,

c) sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts im Sinne von § 2 Abs. 16 NBauO.

Weiter bestimmt § 63 Abs. 1 Satz 2, dass § 65 NBauO unberührt bleibt und dass § 64 Satz 2 NBauO entsprechend gilt.

Dies bedeutet z.B., dass über § 64 NBauO die Bauaufsichtsbehörde die Anforderungen an die Standsicherheit sowie den Brandschutz nach Maßgabe von bautechnischen Nachweisen prüft.

Insbesondere das städtische Planungsrecht (also z.B. Bebauungspläne), die Abstandsvorschriften, die Prüfung der Eignung des Rettungsweges und die Stellplatzpflicht waren für den Gesetzgeber wichtige Inhalte des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (Landtagsdrucksache 16/3195, S. 98).

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