Archiv für den Monat: Juni 2014

Keine Genehmigungsfähigkeit von Ferienhäusern in Wohngebieten

Das OVG Lüneburg (Beschluss vom 22.11.2013, Az: 1 LA 49/13) hat eine Genehmigungsfähigkeit von Ferienhäusern in Wohngebieten im Sinne von §§ 3, 4 BauNVO verneint. Bei der Nutzung als fremdvermietetes Ferienhaus handele es sich nicht um ein „Wohnen“.

Nach den Ausführungen des Gerichts sind fremdvermietete Ferienhäuser Gegenstand der Regelung in § 10 Abs. 4 BauNVO, so dass sie in der Regel nicht in den Anwendungsbereich des allgemein die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen regelnden § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO fallen würden. Die Vermietung von Ferienhäusern würde auch keinen Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 4 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO darstellen. Kennzeichnend für einen Beherbergungsbetrieb sei, dass die Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könne. Diese Voraussetzungen liegen bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern nicht vor, da diese auf eine ausnahmslose Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind.

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Erhöhte Bettenzahl in Ferienhaus als Nutzungsänderung

Für das OVG Lüneburg (Beschluss vom 22.11.2013, Az: 1 LA 49/13) kann in der Erhöhung einer Bettenzahl in einem Ferienhaus eine Nutzungsänderung auslösen, die Auswirkungen auf eine erteilte Baugenehmigung haben kann (§§ 59 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 13 NBauO n.F.).

Anders als bei einer Nutzungsintensivierung bedarf eine Nutzungsänderung nach der Begründung des Gerichts einer neuen Baugenehmigung, da die neue Nutzung die Variationsbreite der erteilten Genehmigung verlässt und eine Anwendung der Vergünstigungsvorschrift des § 60 Abs. 2 Nr. 1 NBauO n.F. ausscheide. Bei der Erweiterung einer Bettenzahl von sechs auf zehn handelt es sich nach Ansicht des Gerichts um eine grundsätzlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne von § 59 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 13 NBauO n.F. und nicht um eine bloße Intensivierung der Nutzung. Von einer solchen Intensivierung sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nur dann auszugehen, wenn eine bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – etwa eine veränderte Nutzerstruktur – ohne baurechtlich relevantes Zutun des Betreibers dazu führt, dass eine Anlage nunmehr bauordnungsrechtlich anders zu beurteilen ist als bisher. Ändere der Betreiber demgegenüber objektive, vor allem in Maß und Zahl ausdrückbare Merkmale der baulichen Anlage, sei von einer Nutzungsänderung auszugehen. Ein solcher Fall liege bei einer Erhöhung der Bettenzahl als des charakteristischen Merkmals der Nutzungsintensität eines Ferienhauses vor. Einer Veränderung der Nutzungsart als solcher sowie einer baulichen Erweiterung des Gebäudes bedürfe es in diesem Zusammenhang nicht. Ein Ferienhaus mit zehn Betten ziehe – typischerweise feierfreudige – Nutzer wie Jugendgruppen, Kegelklubs, Stammtischrunden usw. an, die den Außenwohnbereich gerade in der Hauptsaison nicht nur ausnahmsweise, sondern vielmehr regelmäßig zu Zeiten nutzen, die mit der umliegenden „normalen“ Wohnbebauung berufstätiger Menschen schwerlich zu vereinbaren seien.

Beseitigungsanordnung wirkt gegenüber Rechtsnachfolger

Das OVG Lüneburg hat mit Beschluss vom 15.11.2013 (Az: 1 LA 65/13) entschieden, dass eine bauordnungsrechtliche Beseitigungsanordnung gem. § 79 Abs. 3 Satz 1 NBauO n.F., ein verfallenes Gebäude zu beseitigen, gegenüber dem Rechtsnachfolger wirkt. Grundstücksbezogene Verfügungen gehen sich nach der Begründung des Gerichts auf den Rechtsnachfolger über.

Widerruf der Zustimmung des Nachbarn zum Bauvorhaben

Das OVG Lüneburg hat in seinem Beschluss vom 28.08.2013 (Az: 1 LA 235/11) entschieden, dass ein Widerruf einer nachbarlichen Zustimmung zu einem Bauvorhaben in entsprechender Anwendung des § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB nur bis zum Zugang der Zustimmungserklärung bei der Baugenehmigungsbehörde erfolgen kann.

Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Zustimmung eines Nachbarn zu einem Bauvorhaben bewirke sowohl einen materiell-rechtlichen als auch einen verfahrensrechtlichen Verzicht auf mögliche Abwehrrechte. Die entsprechenden Rechte würden damit untergehen. Wenn ein solcher Untergang mit dem Zugang der Erklärung bei der Bauaufsichtsbehörde eingetreten ist, würden die untergegangen Rechte nicht dadurch wieder aufleben, dass sich der Nachbar im Nachhinein von seiner Erklärung distanziert. Eine entsprechende Anwendung des § 183 BGB scheide aus, da weder die Wirksamkeit des Bauantrags noch die Erteilung der Baugenehmigung von der Zustimmung des Nachbarn abhänge (vgl. § 182 Abs. 1 BGB). Unabhängig davon, ob der Nachbar durch seine Unterschrift dem Bauvorhaben zustimmt oder nicht zugestimmt hat, hänge die Erteilung der Baugenehmigung gem. § 70 Abs. 1 Satz 1 NBauO allein von der Vereinbarkeit der konkreten Bauvorhabens mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften ab. Die Erklärung werde auch gegenüber der Baugenehmigungsbehörde und nicht gegenüber dem Bauherrn erteilt. Falls die Erklärung gegenüber dem Bauherrn tatsächlich erteilt wurde, so würde dieser als Bote fungieren und eine nicht für ihn bestimmte Erklärung an den Empfänger im Sinne von § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB überbringen.

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Bauliche Anlage

Zum Begriff der „baulichen Anlage“ hat das OVG Lüneburg hat mit Beschluss vom 13.03.2013 (Az: 12 LA 116/12) ausgeführt, dass nach § 2 Abs. 1 NBauO bauliche Anlagen mit dem Erdboden verbundene oder auf ihm ruhende, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen zu verstehen sind. In der bis zum Jahr 2012 geltenden Fassung der NBauO (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 NBauO a.F.) sollten als bauliche Anlagen auch solche gelten, die nicht unter Satz 1 fallen, z.B. solche, die auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich sind oder dazu bestimmt sind, vorwiegend ortsfest benutzt zu werden. Der in § 2 Abs. 1 NBauO definierte Begriff der baulichen Anlage erfasse aus Bauprodukten Gebautes, von den, die für Bauwerke typischen Gefahren ausgehen können bzw. das soziale oder baukulturelle Auswirkungen hat, die das Bauordnungsrecht steuern soll. Bauteile sollen als Gebilde angesehen werden, die in einen Baukörper eingefügt oder an einen Baukörper angebracht werden. Angebaute (d.h. selbst auf dem Boden ruhende und an eine bauliche Anlage angefügte, aber nicht in sie einbezogene) Objekte sind, wenn sie selbständig genutzt werden können, bauliche Anlagen.

Transformator eines Umspannwerks als bauliche Anlage

Das OVG Lüneburg hat mit Beschluss vom 13.03.2013 (Az: 12 LA 116/12) entschieden, dass ein zu einem Umspannter gehörender Transformator als bauliche Anlage im Sinn von § 2 Abs. 1 NBauO anzusehen ist, der auf das in das Fundament eingelassenen Schienen bewegt werden kann. Aus Bauprodukten – also aus Baustoffen und/oder Bauteilen, die hergestellt wurden, um dauerhaft in bauliche Anlagen eingebaut zu werden – gebaut seien im vorliegenden Fall das Fundament als auch die Transformatoren. Die Transformatoren könnten evtl. nicht als Bauteile im Sinne der NBauO angesehen werden. Im vorliegenden Fall könnten die Transformatoren unabhängig von dem Fundament selbstständig genutzt werden. Dies spreche für ihre Qualifizierung als bauliche Anlage. Auch würden die Transformatoren über eine hinreichende Verbindung zum Erdboden verfügen. Eine bauliche Anlagen soll dann mit dem Erdboden verbunden sein, wenn sie ein Fundament hat. Zwischen den fraglichen Transformatoren und dem Fundament bestehe eine derart verfestige Beziehung, dass auch die Transformatoren nach den konkreten Umständen unbeweglich wie der Grund und Boden erscheinen. Sie haften wegen ihres Gewichts auf dem Boden und könnten ohne Inanspruchnahme technischer Hilfsmittel nicht fortbewegt werden. Dass sie auf Schienen begrenzt bewegt, wieder weggeschafft und an anderen Orten eingesetzt werden können, führe zu keiner anderen Beurteilung. Die Transformatoren würden daher als bauliche Anlagen im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 5 NBauO angesehen werden können.

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Baugenehmigung für Kleinwindenergieanlagen

Kleinwindenergieanlagen sind nach der Entscheidung des OVG Lüneburg vom 29.06.2012 (Az: 12 LA 155/11) nicht gem. § 69 Abs. 1 Satz 1 NBauO von der Genehmigungspflicht freigestellt.

Zur Begründung verwies das Gericht auf § 68 NBauO, wonach Baumaßnahmen grundsätzlich einer Baugenehmigung bedürfen. Aus dem sich daraus ergebenden Grundsatz des präventiven Verbots mit Erlaubnisvorbehalt sowie aus dem Wortlaut des § 69 Abs. 1 NBauO folge der abschließende Charakter des Katalogs im Anhang zu § 69 NBauO. Auf die Frage, ob die Interessenlage auch in anderen, ggf. vergleichbar gelagerten Fällen eine Freistellung vom Genehmigungserfordernis rechtfertigen könnte, komme es daher nicht an. Solange der Landesgesetzgeber sich nicht dafür entscheidet, etwa Windenergieanlagen bis zur Höhe von 10 m in den Katalog aufzunehmen, bleibe es beim Grundsatz der Genehmigungsbedürftigkeit. Das Gericht verweist weiter auf die Rechtslage in Bayern, Baden-Württemberg, Sachsen-Anhalt und im Saarland, in deren der dortige Gesetzgeber eine Freistellung vom Genehmigungserfordernis gewählt hat. In Niedersachsen habe der Gesetzgeber hiervon abgesehen und bei der letzten Novellierung der NBauO 2012 z.B. Flutlichtmasten bis zu einer Höhe von 10 m, außer im Außenbereich, in den Katalog des § 60 NBauO aufgenommen und diese damit von der Genehmigungspflicht freigestellt, dies jedoch für Kleinwindenergieanlagen nicht vorgenommen. Auch von der Möglichkeit, diese Anlagen durch eine Verordnung gem. § 69 Abs. 2 NBauO von der Genehmigungspflicht freizustellen, sei bislang nicht Gebrauch gemacht worden. Im Ergebnis verbiete es sich, die vom Gesetzgeber nicht gewollte Genehmigungsfreistellung für Kleinwindenergieanlagen im Wege einer extensiven Auslegung oder analogen Anwendung der im Anhang zu § 69 NBauO genannten Tatbestände herbeizuführen. 

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Anordnung von Einstellplätzen

Zur grundlegenden Anordnung von Einstellplätzen hat das Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 19.6.2012 (1 LB 169/11) bzgl. § 46 NBauO a.F. erläutert, dass Einstellplätze bzw. Garagen grundsätzlich möglichst nah an öffentliche Verkehrsflächen herangebaut werden sollen, um kein Störpotenzial in Ruhezonen hineinzutragen, in denen bislang keine Fahrzeugbewegungen stattfinden. Dementsprechend sollten nach § 47 NBauO a.F. erforderliche Garagen und Einstellplätze in der Regel nicht in Hintergärten liegen oder in das Blockinnere eines Straßenkarrees vordringen. Dies gelte jedoch nur, wenn dieses Karree durch Grünflächen/relative Wohnruhe gekennzeichnet ist. Was danach bei Abwägung der konkurrierenden Nutzungsinteressen dem Bauherren gestattet bzw. seinem Nachbarn zugemutet werden kann, richte sich zum einen nach der Vorbelastung des geplanten Aufstellungsortes durch vergleichbare Anlagen, daneben und vor allem aber nach den Festsetzungen eines für diesen Bereich geltenden Bebauungsplans (unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 07.12.2000, 4 C 3.00, DVBl. 2001, 645 = NVwZ 2001, 813). Dabei müsse die vom Bebauungsplan eingeräumte überbaubare Fläche nicht stets die Annahme rechtfertigen, bis dahin dürften Anlagen für den ruhenden Verkehr vordringen.

Dachgauben sind keine Giebeldreiecke

 

Nach dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 19.6.2012 (1 LB 169/11) können Dachgauben unter Umständen nicht als Giebeldreiecke im Sinne von § 5 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 NBauO n.F. angesehen werden. Nach dieser Vorschrift könnten bei der Bemessung des erforderlichen Grenzabstands Giebeldreiecke außer Betracht bleiben, soweit sie (waagerecht gemessen), weniger als 6 m breit sind.

Bei dem Begriff der „Giebeldreiecke“ stellt das Gericht nicht entscheidend auf die Dreiecksform ab, sondern darauf, ob baurechtlich überhaupt ein Giebel vorliegt. Grundsätzlich sei ein Giebel als die Abschlusswand an der Stirnseite eines Satteldaches definiert. Dies entspreche dem Verständnis zur „Giebelwand“ bzw. der „Giebelseite“. Den Begriff der „Gaube“ wollte das OVG Lüneburg als Dachaufbau verstanden, der nicht zwingend hinter die Flucht der Außenwand zurücktreten müsse. Aufgrund der gesetzlichen Formulierung „Dies gilt nicht für Dachgauben, Balkone und sonstige geringfügige vor- oder zurücktretende Teile desselben Gebäudes“ sei davon auszugehen, dass für den Gesetzgeber bei Giebeln nicht um sonstige geringfügige vortretende Bauteile handelt.

 

 

Grenzabstände von Dachgauben

Nach dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 19.6.2012 (1 LB 169/11) dürfen Gebäudeteile im Sinne von § 5 Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 4 Nr. 2 NBauO n.F. (unter denen Dachgauben nicht ausdrücklich erwähnt sind), die Grenzabstände nach § 7 NBauO a.F. um 1,5 m, höchstens jedoch um ein Drittel, unterschreiten. Dies soll auch gelten für andere hervortretende Gebäudeteile wie Gesimse, Dachvorsprünge, Erker und Blumenfenster, wenn sie untergeordnet sind. Ein Gebäudeteil ist nur dann als untergeordnetem Sinne von § 7b Abs. 1 Satz 2 NBauO a.F. anzusehen, wenn es nach seinem Umfang im Verhältnis zum gesamten Bauwerk und sogleich seiner Funktion nach nicht nennenswert ins Gewicht fällt. Dachgauben sind auch nicht nach § 5 Abs. 3 Nummer 2 NBauO n.F. zulässig. Danach darf der Grenzabstand unterschritten werden von Eingangsüberdachungen, Hauseingangstreppen, Balkonen, sonstigen Vorbauten, wenn die Gebäudeteile insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, um nicht mehr als 1,5 m, jedoch höchstens um ein Drittel.