Hervorgehobener Artikel

Informationen zur NBauO

Die Niedersächsische Bauordnung enthält zahlreiche Regelungen für Baugenehmigungen und regelt die Grundlagen für das öffentliche Baurecht in Niedersachsen. Oftmals erschließen sich die Paragrafen erst durch die Begründungen des Gesetzgebers, die dem Abdruck der einzelnen Regelungen beigefügt sind. Ergänzt werden die Erläuterungen durch Hinweise auf einschlägige Urteile zur NBauO.

Privilegierung einer Nebenanlage / Zaun

Als so genannte „Einfriedung“ kann eine Nebenanlage bezüglich einer Baugenehmigung privilegiert sein. Dies wird in § 60 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) in Verbindung mit dem Anhang zu § 60 NBauO geregelt.

Soweit dort von Einfriedungen, zum Beispiel Zäunen, gesprochen wird, so verweist das OVG Lüneburg in seinem Beschluss vom 22. Juli 2010 (1 LA 175/10) darauf, dass als Nebenanlage nur bestimmte Vorhaben angesehen werden können. Diese müssen zu einer Hauptanlage gehören und optisch dieser funktionell zu- und untergeordnet sein sowie dieser als Zubehör dienen. Dies gelte für eine Einfriedung nur dann, wenn sie das Gebäude mit Aufenthaltsräumen zumindest teilweise umgibt.

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Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus in Niedersachsen

Potenzielle Bauherren können sich die Frage stellen, ob sie eine Baugenehmigung für den Bau eines typischen Einfamilienhauses in Niedersachsen brauchen.

Zwar ist grundsätzlich eine Baugenehmigung für die Errichtung einer sogenannten Baumaßnahme notwendig (§ 59 der Niedersächsischen Bauordnung – NBauO). Ausnahmen hiervon sind in § 62 und zum Teil in § 63 NBauO geregelt.

1. Genehmigungsfreie Baumaßnahmen – § 62 NBauO

Verfahrensfreie Baumaßnahmen sind in § 62 NBauO geregelt. Danach bedürfen z.B. Wohngebäude der Gebäudeklassen 1, 2 und 3 keiner Baugenehmigung (wenn die genannten Baugebiete durch Bebauungsplan i.S.v. § 30 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB festgesetzt sind).

Die Vorhaben müssen weiter entweder in einem Kleinsiedlungsgebiet oder in reinen, in allgemeinen oder in besonderen Wohngebieten gelegen sein. Diese Begriffe werden in §§ 2 bis 4a) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert.

Die Gebäudeklassen werden in § 2 Abs. 3 NBauO definiert und dürfen grundsätzlich nur eine Höhe von 7 Metern aufweisen (vgl. § 2 NBauO). Des Weiteren werden Wohngebäude in § 2 Abs. 4 NBauO als Gebäude definiert, die nur Wohnungen oder deren Nebenzwecken dienende Räume wie Garagen enthalten (vgl. § 2 NBauO).

Als weitere Voraussetzung nennt das Gesetz, dass nach § 62 Abs. 2 NBauO verschiedene Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Das „Vorhaben“ (d.h. das Einfamilienhaus) darf den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen (oder hiervon werden Ausnahmen durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt).

  2. Notwendige Zulassungen von Abweichungen nach § 66 NBauO sind erteilt.

  3. Die Gemeinde muss dem „Bauherrn“ sowohl bestätigen, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB nicht beantragen wird.

  4. Nach § 65 Abs. 2 Satz 1 NBauO zu prüfende Nachweise der Standsicherheit und des Brandschutzes (falls erforderlich der Rettungswege) sind geprüft und bestätigt.

Was muss der Bauherr tun oder veranlassen? – Einzureichende Unterlagen des Bauherrn bei der Gemeinde

Nach § 62 NBauO muss der Bauherr über die beabsichtigte Baumaßnahme eine unterschriebene schriftliche Mitteilung an die Gemeinde übersenden, der die Bauvorlagen beigefügt sind (§ 62 Abs. 3 Satz 1 NBauO).

Weiter muss nach § 62 Abs. 4 NBauO die Bauvorlage von einem sog. „Entwurfsverfasser“ unterzeichnet sein (vgl. § 53 Abs. 3 oder Abs. 4 NBauO).

Wann darf der Bauherr mit der Baumaßnahme beginnen?

Mit der Baumaßnahme darf erst begonnen werden, wenn die Bestätigung nach § 62 Abs. 2 Nr. 3 und soweit erforderlich nach § 62 Abs. 2 Nr. 4 NBauO vorliegt (§ 62 Abs. 8 NBauO). Die Anzeige gegenüber der Gemeinde muss ebenfalls erfolgt sein.

Dies bedeutet, dass die Bestätigung der Gemeinde vorliegen muss, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht beantragen wird. Ggf. muss auch die Bestätigung nach § 62 Abs. 2 Nr. 4 NBauO vorliegen. Eine „Rückbestätigung“ der Gemeinde, dass nunmehr mit der Baumaßnahme begonnen werden darf, sieht das Gesetz wiederum nicht vor. Dies liegt in der Verantwortung des Bauherrn.

Es ist lediglich bestimmt, dass die Gemeinde (die nicht Bauaufsichtsbehörde sein muss), dem Bauherrn eine Bestätigung darüber ausstellen muss, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht beantragen wird. Dies muss innerhalb eines Monats nach Einreichung der Unterlagen nach § 62 Abs. 3 NBauO geschehen. Auch muss die Gemeinde die Bauunterlagen nicht prüfen (§ 62 Abs. 5 Satz 2 NBauO). Vielmehr muss sie die Unterlagen nebst einer Kopie der Bestätigung nach § 62 Abs. 5 NBauO der Bauaufsichtsbehörde weiterleiten (§ 62 Abs. 6 NBauO).

Was passiert, wenn zu früh mit der Baumaßnahme begonnen wird?

Es besteht für den Bauherrn die Schwierigkeit, dass zwar von der Bauaufsichtsbehörde keine Baugenehmigung erfolgt und keine Frist vorgesehen ist, innerhalb derer er eine Art von Bestätigung oder Freigabe erhält.

Der Gemeinde muss nach der Begründung des Gesetzgebers eine ausreichende Frist eingeräumt werden, die Unterlagen zu prüfen. Dies liegt in der Verantwortung des Bauherrn. Andererseits ist der zu frühe Baubeginn als Ordnungswidrigkeit nach § 80 Abs. 1 Nr. 12 NBauO bedroht und die Bauaufsichtsbehörde hätte die Möglichkeit, die (formell rechtswidrige) Baumaßnahme nach § 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 NBauO stillzulegen.

Diesen Schwierigkeiten und der damit verbundenen Haftung kann der Bauherr begegnen. Zum einen ist der Bau eines typischen Einfamilienhauses nicht als genehmigungsfreie Maßnahme vorgeschrieben. Der Bauherr kann nach daneben nach § 62 Abs. 10 NBauO die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangen. Dabei dürfte es sich in der Regel um ein sog. „vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren“ nach § 63 NBauO handeln.

2. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren – § 63 NBauO

Das sogenannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird für grundsätzlich genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen inkl. Nutzungsänderungen durchgeführt. Es handelt sich dabei um ein „reduziertes“ Genehmigungsverfahren mit verringertem Prüfungsumfang durch die Baugenehmigungsbehörde.

Diese prüft dabei gemäß § 63 Abs. 1 NBauO die Vereinbarkeit der Maßnahme (also die Bauvorlegen) mit:

a) dem städtischen Planungsrecht,

b) bestimmten Regelungen aus der NBauO (§§ 5 bis 7 (z.B. Abstandsflächen), § 33 Abs. 2 Satz 3 sowie die §§ 47 (Einstellplätze) und 50,

c) sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts im Sinne von § 2 Abs. 16 NBauO.

Weiter bestimmt § 63 Abs. 1 Satz 2, dass § 65 NBauO unberührt bleibt und dass § 64 Satz 2 NBauO entsprechend gilt.

Dies bedeutet z.B., dass über § 64 NBauO die Bauaufsichtsbehörde die Anforderungen an die Standsicherheit sowie den Brandschutz nach Maßgabe von bautechnischen Nachweisen prüft.

Insbesondere das städtische Planungsrecht (also z.B. Bebauungspläne), die Abstandsvorschriften, die Prüfung der Eignung des Rettungsweges und die Stellplatzpflicht waren für den Gesetzgeber wichtige Inhalte des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (Landtagsdrucksache 16/3195, S. 98).

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Brandmelderpflicht in Niedersachsen

In Niedersachsen wurde mit § 44 Abs. 5 NBauO eine grundlegende Pflicht geregelt, Rauchmelder in Wohnungen anzubringen. Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass in Wohnungen Schlafzimmer und Kinderzimmer sowie Flure mit mindestens einem Rauchmelder ausgestattet werden müssen.

Welche Frist wurde dafür eingeräumt?

Für Wohnungen, die bis zum 31.10.2012 errichtet worden sind, wurde eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2015 eingeräumt.

Wer muss die Rauchmelder anbringen?

In § 44 Abs. 5 Satz 4 NBauO hat der Gesetzgeber bestimmt, dass grundsätzlich die Mieter für das Anbringen der Rauchmelder verpflichtet sind, es sei denn, die Eigentümer der Wohnungen (i.d.R. Vermieter) übernehmen diese Pflicht.

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Keine Baugenehmigung für Fahnenmasten in Niedersachsen

 

In Niedersachsen stellt die Errichtung von Fahnenmasten eine sogenannte „verfahrensfreie Baumaßnahme“ nach § 60 Absatz 1 Satz der Niedersächsischen Baugenehmigung (NBauO) (in Verbindung mit Anlage 1 Nr. 4.3. der Anlage zu § 60 NBauO) dar. Dies bedeutet, dass damit Fahnenmasten ohne Baugenehmigung errichtet werden dürfen.

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Anspruch eines Nachbarn auf Einschreiten der Bauaufsicht

Das Verwaltungsgericht Lüneburg hat in seinem Beschluss vom 1. Oktober 2014 (2 B 71/14) die Grundsätze für den Anspruch eines Grundstücksnachbarn auf ein bauordnungsrechtliches Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde gegen seinen Nachbarn erläutert.

Der Anspruchsteller habe grundsätzlich zunächst nur die Möglichkeit, einen entsprechenden Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde zu bestellen. Er habe grundsätzlich zunächst nur einen Anspruch darauf, dass die Bauaufsichtsbehörde tätig wird und eine Entscheidung trifft. Jedoch könne der Nachbar nicht beanspruchen, welche Entscheidung dir Aufsichtsbehörde betrifft. Der Nachbar habe immer Grundsatz lediglich einen Anspruch darauf, dass die Behörde über das „Ob“ und „Wie“ des Einschreitens ermessensfehlerfrei entscheidet. Ein unmittelbarer Anspruch auf ein Einschreiten sei nur ausnahmsweise gegeben, wenn von einer sog. „Ermessensreduzierung auf null“ auszugehen sei. Dies sei nur dann der Fall, wenn auf dem betreffenden Grundstück ein baurechtswidrige Zustand besteht und dieser Zustand auch gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt und dass der Bauaufsichtsbehörde nach § 79 Abs. 1 NBauO eingeräumte Ermessen derart reduziert ist, dass jede andere Entscheidung, als bauaufsichtlich in der von den betroffenen Nachbarn konkret begehrten Weise tätig zu werden, ermessensfehlerhaft wäre. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung setzt der unmittelbare Anspruch des Nachbarn auf bauaufsichtliches Einschreiten nicht nur einen Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften voraus, sondern erfordert zusätzlich, dass dadurch einen „spürbare Beeinträchtigungen“ verbunden sind.

Anordnung von Stellplätzen und Garagen

Zu § 47 NBauO hat das Oberverwaltungsgericht Lüneburg in seinem Beschluss vom 7. Juni 2011 (1 ME 61/11) ausgeführt, dass Einstellplätze beziehungsweise Garagen grundsätzlich möglichst nah an öffentliche Verkehrsflächen herangebaut werden sollen, um kein Störpotenzial in Ruhezonen hineinzutragen, in denen bislang keine Fahrzeugbewegungen stattfanden.

Dementsprechend sollen nach § 47 NBauO erforderliche Garagen und Einstellplätze in der Regel nicht im Hintergarten liegen oder in das Blockinnere eines Straßenkarrees vordringen. Dies gilt jedoch nur, wenn in dieses Karree durch Grünflächen bzw. relative Wohnruhe gekennzeichnet ist. Was danach bei Abwägung der konkurrierenden Nutzungsinteressen dem Bauherrn gestattet beziehungsweise seinem Nachbar zugemutet werden kann, soll sich zum einen nach der Vorbelastung des geplanten Aufstellungsortes durch vergleichbare Anlagen, daneben und vor allem aber nach den Festsetzungen eines für diesen Bereich geltenden Bebauungsplanes richten.

NBauO 2014 – Änderung der niedersächsischen Bauordnung 2014

 

Errichtung einer nachträglichen Wärmedämmung einer Grenzwand

In der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wurde 2014 eine Änderung vorgenommen. Mit dieser Ergänzung soll die nachträgliche Errichtung einer Wärmedämmung einer Grenzwand auch bezüglich des eigentlichen Verbots der Belegenheit einer baulichen Anlage auf mehreren Grundstücken in § 4 NBauO aufgehoben wird.

Hintergrund der gesetzlichen Änderung in § 4 Abs. 4 Satz 2 NBauO ist die Bezugnahme auf § 21a des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes (NNachbG), mit dem die Einzelheiten der Errichtung einer nachträglichen Wärmedämmung einer Grenzwand landesrechtlich geregelt werden.

Zur Begründung verwies der Gesetzgeber auf den wichtigen Beitrag von auch nachträglicher Wärmedämmung zur Senkung des Energieverbrauchs und des Klimaschutzes. Wenn sich die zu dämmende Wand jedoch an oder auf der Grundstücksgrenze befindet, so würde eine nachträgliche Dämmung in das Nachbargrundstück hineinragen. Dem nachträglichen Dämmen würden ggf. nachbarechtliche Abwehransprüche entgegenstehen – unabhängig davon, ob die Außendämmung die Nachbarn in der Nutzung des jeweiligen Grundstücks beeinträchtigt. Unter Hinweis auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 19.07.2007, Aktenzeichen 1 BvR 650/03) stellte der Gesetzgeber heraus, dass auch der Landesgesetzgeber unter Umständen beim sogenannten Überbau unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit Duldungspflichten treffe.

Daher sollten in Niedersachsen (ebenso wie in Bayern, Berlin, Bremen, Hessen und Nordrhein-Westfalen) Nachbarn unter engen Voraussetzungen zur Duldung der in ein Grundstück hineinragenden Wärmedämmung verpflichtet werden, um im Interesse der Allgemeinheit dem wichtigen Ziel des Klimaschutzes zu dienen. Die Überbau sollte nur geduldet werden müssen, wenn dadurch die Nutzung des Grundstücks entweder nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt wird. Weiter dürfe eine vergleichbare Wärmedämmung nicht auf andere Weise zu erreichen sein. Schließlich müsse die Wärmedämmung mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar sein. Weiter ist zu beachten, dass den betroffenen Nachbarn durch die Duldungspflicht des Überbaus eine sogenannte Überbaurente als Zahlung zustehen kann (Landtagsdrucksache 17/1259). 

Die Gesetzestexte:

Änderung in § 4 NBauO:

§ 4 Zugänglichkeit des Baugrundstücks, Anordnung und Zugänglichkeit der baulichen Anlagen

(1) (…)

(2) (…)

(3) (…)

(4) Eine bauliche Anlage darf nicht auf mehreren Baugrundstücken gelegen sein. Dies gilt nicht für einen Überbau, der nach § 21 a Abs. 1 des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes zu dulden ist.

Einfügung von § 21a NNachbG:

§ 21 a Nachträgliche Wärmedämmung einer Grenzwand

(1) Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks haben einen Überbau auf das Grundstück durch eine nachträglich auf eine Grenzwand aufgebrachte Außenwandbekleidung, die die Grenze um nicht mehr als 0,25 m überschreitet und der Wärmedämmung eines Gebäudes dient, zu dulden, soweit und solange 

1. der Überbau die zulässige Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt und eine zulässige beabsichtigte Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig behindert,
2. der Überbau dem öffentlichen Baurecht nicht widerspricht und
3. eine ebenso wirksame Wärmedämmung auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht möglich ist.

§ 912 Abs. 2 sowie die §§ 913 und 914 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

(2) Der Bauherr hat dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks eine Baumaßnahme nach Absatz 1 Satz 1 spätestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten anzuzeigen. Aus der Anzeige müssen Art und Umfang der Baumaßnahme hervorgehen. § 8 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Jeder Eigentümer und jeder Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks kann verlangen, dass der durch den Überbau begünstigte Nachbar die Außenwandbekleidung in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält.

(4) Der Bauherr hat dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks auch ohne Verschulden den Schaden zu ersetzen, der durch einen Überbau nach Absatz 1 Satz 1 oder die mit seiner Errichtung verbundenen Arbeiten entsteht.

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Vorlage von Lärm- und Geruchsgutachten einer Biogasanlage und Nachbarschaftsstreit

Die Bauaufsichtsbehörde kann nach dem Beschluss des OVG Lüneburg vom 09.08.2011 (Az: 1 ME 197/11) vom Bauherrn die Vorlage von Gutachten verlangen, z.B. von Lärm- oder Geruchsgutachten (Bauvorlage). Als Rechtsgrundlage hierfür nennt das Gericht § 71 Abs. 2 NBauO a.F. (§ 67 Abs. 1 Satz 2 NBauO n.F). Diese Vorschrift betrifft nach den Begründungen des OVG unmittelbar nur das Rechtsverhältnis zwischen Behörde und Bauherr. Eine nachbarschützende Wirkung habe die Vorschrift nicht. Wenn die Einholung eines an sich erforderlichen Gutachtens unterbleibt, führe dies nur dazu, dass das Gericht in einem Nachbarstreit die verbleibenden Fragen im Hauptsacheverfahren vom Amts wegen selbst aufzuklären habe, in der Regel durch Beauftragung eines gerichtlichen Sachverständigen.

Wenn eine Behörde von einem Bauherrn die Vorlage eines Gutachtens verlangt, so bedürfe dies einer sachlichen Rechtfertigung. Allein wegen der damit anfallenden Kosten müsse ernsthaft in Betracht kommen, dass dem Vorhaben Hindernisse entgegenstehen. Dass überhaupt Umwelteinwirkungen auftreten könnten, reicht hierfür nicht aus. Sie müssten zumindest das Potential haben, als „schädlich“ im Sinne des § 3 Abs. 1 Bundesimmisionsschutzgesetz qualifiziert zu werden. Eventuelle übertriebene Besorgnisse potentiell Betroffener würden nicht die Anordnung eines Gutachtens rechtfertigen. 

Ausnahme von einer Nutzungsuntersagung

Wenn ein Gebäude nicht entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde, kann die Bauaufsichtsbehörde gem. § 79 NBauO die Nutzung untersagen. Nach dem OVG Lüneburg (Beschluss vom 16.06.2014, Az: 1 ME 70/14) besteht dann eine Ausnahme hiervon, wenn die Untersagung ermessenswidrig wäre. Diese Voraussetzung wäre dann erfüllt, wenn es geradezu handgreiflich wäre und keiner näheren Prüfung bedürfte, dass das errichtete Gebäude dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht.

Zu Baugenehmigungen vgl. www.baugenehmigung-info.de